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易观智库:互联网+房产大背景下二手房经纪业务的互联网化快速发展 交易规模和品牌认可度持续提升

易观分析 易观智库 2015-07-15 2073
2015年上半年,中央各部委连续出台相关政策调整房地产行业,引导楼市健康发展。调整策略包括“降低首套及二套房首付比例,降低公积金贷款门槛并提高公积金贷款额度,同时降低房产营业税免征门槛”。

事件回放:

2015年上半年,中央各部委连续出台相关政策调整房地产行业,引导楼市健康发展。调整策略包括“降低首套及二套房首付比例,降低公积金贷款门槛并提高公积金贷款额度,同时降低房产营业税免征门槛”。

同时,资本市场对互联网房产的热情不减,出现多起大规模融资,其中以爱屋吉屋为最。

易观分析:

自2010年来房地产行业一直面临“去库存”压力,到2014年,商品房销售面积首次出现负增长,全国房屋空置率高达22.4%,处于国际惯例的“严重积压区”。Analysys易观智库研究发现,导致库存的因素涉及到两个层面,一是供需层面,房产供需结构性失衡,表现在两个方面,从产品设计角度看,房地产产品单一,不能满足消费者多元化的需求;从房屋单价角度看,中产阶级及贫困阶层消费能力范围内的房屋供给不足,而高产者及以上阶层消费能力范围内的房屋供给过剩;二是交易层面成本高、信息不透明、效率低下,在传统模式下,中介赚取的居间中介费主要是信息费与担保费。在过去互联网不发达时期,利用信息不对称赚钱,甚至黑经纪违法赚差价。2014年,在“去库存”压力及互联网化的双重诱导下,房地产行业触网,开启房地产互联网元年,二手房市场涌现出一批互联网经纪公司,如爱屋吉屋、链家网等。

商业模式方面,Analysys易观智库研究发现,目前二手房市场上,互联网房产经纪公司的模式可以分为两类,一类是异军突起的“互联网中介”,如爱屋吉屋。爱屋吉屋总部位于上海,由黎勇劲、邓薇共同创立于2014年3月,聚焦于租房、二手房领域,目前覆盖区域包括上海、北京、广州、深圳。截止到今天,爱屋吉屋通过A、B、C、D轮共融资2亿美元。受到资本市场的青睐,一方面是商业模式的创新,爱屋吉屋从房源、客源及经纪人三个维度入手,通过“四化”即房源数据库化、去门店化、服务标准化、组织扁平化,构建了独特的商业模式。互联网中介的优势在于能向客户呈现最真实、最完整的信息。此外,由于少了租用中介门店的成本压力,以及在强大数据库支持下的效率提升,互联网中介完全可以在低佣金下生存。爱屋吉屋在二手房领域买方、卖方合计共收1%的佣金,比许多中介低一半以上。另一方面是爱屋吉屋的基因及执行力,爱屋吉屋创始人黎勇劲、邓薇曾任土豆网COO、CFO,并曾联合创办手机打车软件“大黄蜂”,有很强的互联网及创业基因,15个月2亿美元的融资也从侧面证明了其强大的执行力。另一类是传统中介转型,如链家网。链家公司总部位于北京,由左晖创办于2014年9月,聚焦于二手房、新房领域,目前覆盖区域包括北京、天津、大连、南京、青岛、上海、杭州、成都、苏州。2014年,链家与搜房决裂,上线链家网,向互联网转型。面对爱屋吉屋价低等冲击,传统中介巨头链家则开始积极并购。2015年,链家相继并购成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联等二手房经纪中介公司,快速获取了大量优质的房源、客源和经纪人资源,完成线上线下的布局。

以上海市场为例,2015年1-6月的整体市场二手房成交量如下图,“3.30新政”后,上海二手房交易市场整体回暖,2季度的月均交易量是1季度的两倍。与之同时,互联网房产经纪公司也快速发展,其业务量及市场规模都有很大提升。据上海房产交易中心数据显示,2015年5月上海二手房市场中,排名前三的经纪公司分别是上海中原物业、上海德佑房地产、满懿房地产(爱屋吉屋),2015年6月上海二手房市场中,排名前三的经纪公司分别是上海德佑房地产、上海中原物业、满懿房地产(爱屋吉屋)。爱屋吉屋凭借互联网思维,完成了对大多数传统中介的超越。Analysys易观智库分析认为,在“互联网+”的时代,竞争不但在线上,也在线下,更加激烈。企业取得成功的关键在于站在新的视角,重新定义行业、竞争对手以及自己,并运用合适的策略高效地实现定位。在互联网房产经纪行业,这一准则同样适用。爱屋吉屋就是重新定义了中介公司的生产要素,重组生产要素配对流程,改变了生产关系,并利用“去门店、免佣或低佣以及铺天盖地的广告”这些非常规的打法,实现了自我承诺和定位。

从长远看,互联网房产经纪的发展趋势有两点,一是合纵连横、商界无疆。合纵,中小传统经纪公司抱团,合建或借助独立电商平台发展,提升对客源、房源的控制力;连横:大型经纪公司或互联网经纪公司通过收购兼并,谋求在区域空间及一二手联动上的拓展;无疆,线下的撮合交易有界,而线上的数据、金融无疆,有金融、流量控制力的企业可以跨界。二是独立房产经纪人的崛起。独立经纪人之“独立”二字的意义,不在于组织的打散与重组,而在于房产经纪人素质的提升、服务意识的觉醒,以及利益分配结构的改变,使之更倾向于房产经纪人;房产黄金时代,房地产是卖方市场,房地产销售是自上而下,利益分配也是自上而下,经纪组织自然代表开发商或业主的利益;白银时代,卖家市场转变为买家市场,随着买家意识的觉醒,代表买家利益的经纪人组织理应存在。

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