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易观智库:跑马圈地 房产经纪进入“准寡头多域”竞争阶段

易观分析 陈俊涛 2015-10-16 1126
随着互联网对房产行业的渗透,二手房房产经纪行业的竞争日趋激烈。传统房产中介与互联网房产中介围绕三个方面进行竞争,一是模式之争,即互联网模式与传统模式,其逻辑在于位置不同,看待互联网的视角不同。

事件回放:

2015年前3季度,中央各部委连续出台相关政策调整房地产行业,引导楼市健康发展。

易观分析:

自“3.30新政”以来,国家连续出台相关信贷、公积金政策,降低购房门槛,加速了房地产行业“去库存化”及房产市场的回暖。据国家统计局公开数据,2015年1-8月,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月提高1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长8.0%。至2015年8月份,全国商品房销售额已连续保持5个月的正增长。同样的逻辑,“十一”国庆节前后连续4次的宽松货币及监管政策的出台,将有力刺激2015年第4季度的商品房销售。Analysys易观智库分析认为,我们仍将坚持一贯的观点,即在政策、消费心理、消费时点及行业竞争的多重影响下,超一线城市二手房房产经纪的格局将会出现变化。

随着互联网对房产行业的渗透,二手房房产经纪行业的竞争日趋激烈。传统房产中介与互联网房产中介围绕三个方面进行竞争,一是模式之争,即互联网模式与传统模式,其逻辑在于位置不同,看待互联网的视角不同。新兴互联网房产中介从线上到线下,偏重互联网思维的认知,而传统房产中介从线下到线上,偏重互联网工具的认知;二是运营策略之争,新兴互联网房产中介,如爱屋吉屋抛弃了传统房产经纪的玩法,采用“去门店、高频广告、广场舞大妈口碑宣传、扁平化组织”等多种非传统手法,高效锁定并重构房产经纪行业的三大生产要素,即客源、房源与经纪人。而传统房产经纪,仍侧重于“门店式、阵地式”扩张,通过收购房产经纪公司或新建门店来锁定客源、房源与经纪人;三是区域布局之争,其逻辑在于规模经济,传统房产中介受制于先天区域性及资金的局限,偏向于单区域、本地化发展,而互联网中介则恰恰相反,基于先进的理念及雄厚的资金,将成功经验复制到其他区域,进行跨区域发展。Analysys易观智库分析认为:DT时代,“数据+”将成为常态思维,基于此,互联网房产中介与传统房产中介竞争逻辑的差异性可归结于“数据+人”与“数据+空间”,从长远看,我们更看好“人”这一关键要素。

据公开数据,新兴的互联网房产中介的增长速度及交易效率要远高于传统房产经纪,交易规模差距进一步缩小。爱屋吉屋于今年3月启动京沪两地二手房业务,已连续4个月稳居第一集团,2015年4-9月,北京市场成交量复合增长率为49.5%,上海市场成交量复合增长率高达29.6%。今年5月切入广州市场,继8月攻入前六之后,爱屋吉屋9月成交翻倍,以295套的成绩升至第五,与8月相比猛增135%。同样,在6月份进入的武汉、天津、成都等新业务市场,爱屋吉屋分别排名第三、第四及第五。截止目前,爱屋吉屋已布局10个城市,除超一线城市北京、上海及一线城市广州、深圳外,还有6个1.5线城市,如天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆,通过其平台成交的二手房总数量也从3月的不足1000套激增到9月的4000多套,6个月成长翻了4倍,远远高于传统房产中介。半年多的时间,其增长速率达到了400%以上,远远高于传统房产中介。Analysys易观智库分析认为,互联网中介爱屋吉屋的区域布局完全符合中国房地产潜力增长市场的区域逻辑,一是聚集于“两点三区一线”,两点即北京、上海两个超一线城市,三区即首都经济圈、长江三角洲地区和珠江三角洲地区,一线即包括上海、南京、武汉及重庆在内的长江动力走廊;二是“中心城+卫星城”,比如南京及周边7个城市组成的“一小时经济圈”以及武汉的“8+1”计划。

从近期的发展趋势看,超一线城市的房产经纪市场竞争已从围绕交通枢纽的“阵地战”转入围绕社区入口的“巷战”,如链家的社区入口banner策略与爱屋吉屋的广场舞大妈策略。另外,房产经纪领导者对一线及1.5线的区域布局也已形成,接下来的主题将是“坚守与因地制宜”。Analysys易观智库分析认为,2015年的第4季度将是一个重要的时间节点,内外因的诱导,将促使房产经纪的竞争更加激烈,且竞争范围将扩展到全国重点区域。顺应“互联网+”大势、深挖房地产市场的区域潜力,同时坚守合理的理念、模式及运营体系,互联网房产中介爱屋吉屋有望在更上一层楼,改变竞争区域内互联网房产经纪与传统房产经纪的相对竞争格局,进而在全国范围内形成“准寡头多域”的竞争格局。

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